인천투데이=이종선 기자 | 국내 첫 민간투자로 조성하는 항만으로 해피아·민영화 논란을 일으킨 인천신항 배후단지 1-1단계 2구역(94만3000㎡) 조성사업이 완료됐다. 해양수산부는 민간사업자와 사업수익을 정산을 위한 협상을 앞두고 있다. 분양가상한제와 우선매수청구권 행사 제한 등 항만공공성 확보를 위한 조치가 시급하다.

해수부(장관 강도형)는 인천신항의 항만기능 보완과 물류 활성화를 위한 1종 항만배후단지 94만3000만㎡ 조성을 완료했다고 29일 밝혔다.

이번에 공급하는 1종 항만배후단지 94만3000㎡(복합물류·제조 52만3000㎡, 업무·편의 14만9000㎡, 도로·녹지 27만1000㎡)는 국내 최초 민간개발사업으로 조성했다. 총사업비는 1371억원이다.

사업시행자는 인천신항배후단지(주)로 HDC현대산업개발이 대주주인 특수목적법인(SPC)이다. 지난 2018년 2월 사업의향서를 제출했다. 2019년 7월 우선협상대상자 선정, 같은 해 12월 실시협약을 체결했다. 2021년 10월 25일 착공해 27개월 만에 공사를 마쳤다.

4700억대 토지 취득 가능...감정평가 시 더 뛸수도

사업시행자는 항만법 제15조에 따라 총사업비(1371억원) 범위 내 토지를 취득한다. 구체적인 감정평가액은 나오지 않았지만, 녹지를 제외한 항만용지 67만2000㎡ 중 약 20%에 해당하는 13만2000㎡를 획득할 것으로 예상된다.

나머지 54만㎡는 국가에 귀속된 후 공공용지와 민간분양용지로 나눈다. 해수부는 최소 40%를 공공용지로 전환하고, 민간분양은 최대 60%까지만 허용하기로 했다.

당초에는 사업시행자가 전체 면적을 대상으로 우선매수청구권을 행사해 모두 땅을 가져가도 문제가 없었다. 이는 민간개발로 인한 항만공공성 훼손 우려에 따른 시민사회·항만업계 지적을 그나마 수용한 결과다.

이에 따라 사업시행자는 정부 땅 54만㎡ 중 최대 60%에 해당하는 면적 32만4000㎡(총사업비 기준으로 산출 시 땅값 3365억원)를 대상으로 우선매수청구권을 행사할 수 있다. 최대치로 계산 시 사업시행자가 가져가는 토지가액은 총사업비(1371억원)를 포함한 4736억원 수준이 될 수 있다.

최대수익률 15% 분양가상한제 HDC 수용할까

또한 해수부는 사업시행자가 과도한 개발이익을 막을 수 없게 분양가 수익은 배후단지 개발 총사업비의 15% 이내로 제한한다는 방침이다. 하지만, 당초 실시협약에는 이러한 내용이 담겨있지 않아 이번에 준공한 배후단지부터 적용될 수 있을지는 미지수다.

또한 이번 인천신항 배후단지 1-1단계 2구역 총사업비에는 프로젝트파이낸싱(PF)로 인한 이자 등 금융비용이 담겨있지 않다. 이를 따져보면 수익률 15% 상한제를 쉽게 수용하긴 어려울 수 있다는 분석이다. 결국, 뒤늦은 난개발 제동이 불발에 그칠 수도 있다.

강도형 해양수산부 장관은 “이번에 조성된 배후단지에 첨단물류창고, 컨테이너 보관시설, 화물차 주차장과 같은 복합물류·제조시설, 업무편의시설 등이 들어서면 항만 내 물류기업 유치와 물동량 창출에 기여할 것으로 보인다”며 “이로 인해 인천신항의 부가가치 향상은 물론 지역경제 활성화에도 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.