인천투데이=이종선 기자 | 민간주도로 난개발이 우려되는 인천신항 배후단지 개발사업에 제동이 걸렸다. 사업대상지 중 일정 정도를 공공용지로 전환하고, 과도한 수익을 낼 수 없게 분양가 상한제를 도입할 전망이다.

이에 따라 기대수익이 낮아지면서 민간사업자들이 사업을 포기할 수도 있다는 전망이 나온다. 인천항만공사(IPA)가 직접 항만배후단지를 개발하는 방안이 거론된다.

12일 <인천투데이> 취재를 종합하면, 해양수산부는 한국해양수산개발원(KMI)에 의뢰해 ‘항만배후단지 민간개발 분양방식 제도개선’ 용역을 진행 중이다.

인천신항 배후단지는 전체 약 653만㎡ 규모로 조성될 예정이다. 현재까지는 이 중 항만공사가 개발한 1-1단계 1구역 66만㎡를 제외한 189만㎡를 민간투자로 개발하고 있다.

용역 내용 초안을 보면, 현행 항만배후단지 개발 방식을 민간투자법이 아닌 항만법 체계에 기반한 방식으로 추진하는 게 골자다. 항만법상 ‘항만 공공성’ 조항을 적용해 공공성을 확보한다는 방침이다.

이에 따라 민간개발·분양 방식을 추진하더라도, 허가(승인) 절차를 도입해 조건에 부합 시에만 민간개발을 허용할 방침이다. 아울러 민간사업자가 정부를 상대로 행사할 수 있는 매도청구권을 제한한다. 다만, 항만배후단지 본래 목적에 맞는 경우에만 심사에 따라 인정될 수 있다.

또한 분양가 상한제를 도입해 민간사업자의 과도한 개발이익을 막을 계획이다. 분양가 수익은 배후단지 개발 총사업비의 15% 이내로 제한해 적정수익을 보장하며 투기까지 방지한다는 구상이다.

이와 함께 해수부는 민간사업자가 취득하고 남은 항만배후단지 용지의 40%는 화물차주차장, 컨테이너장치장(ODCY) 등 공공용도로 만들겠다는 방침이다.

수익저하 예상에 GS건설·호반건설 등 사업 포기 검토

이같은 해수부 개선안은 심사 방식으로 매도청구권을 일부 인정하고, 양도 금지기간이 짧다는 이유로 항만업계와 시민사회가 요구한 내용보다 미흡하다는 평가도 나온다. 하지만 이로 인해 민간사업자들이 사업참여에 난색을 띠는 것으로 알려져 효과가 없다고 보긴 어렵다.

해수부는 지난해 2월 GS건설·호반건설 컨소시엄과 진행 중이던 인천신항 배후단지 민간개발사업 우선협상 절차를 중단했다. 항만 민간개발 논란이 불거지면서 제도개선안을 먼저 마련하겠다는 방침이었다.

GS건설은 인천신항 배후단지 1-1단계 3구역(94만㎡, 사업비 2017억원)을 호반건설은 인천남항 2단계 2종 배후단지(53만㎡, 사업비 832억원)을 개발할 예정이었다.

현재 협상은 중단된 상태지만, 수익성을 우려한 GS건설과 호반건설이 이번 제도개선안을 수용하지 않고 배후단지 개발사업을 포기할 거란 관측이 나온다. 이렇게 되면 인천항만공사가 직접 해당 배후단지를 개발하는 방안을 검토할 수 있다.

IPA 올해 재무건전성 확보 방침 항만 직접개발 여력 확보

그동안 인천신항 배후단지를 민간개발로 추진했던 배경에는 열악한 인천항만공사 재무상태도 작용했다. 공사 부채는 해마다 늘어 지난 2022년 결산 결과 1조3118억원까지 증가했다. 부채비율은 59%다. 게다가 지난해엔 1500억원 규모의 공사채를 발행했다.

하지만 올해부터 공사는 재정건전성을 확보할 것으로 보인다. 지난해 12월 공사는 인천경제청과 2688억원 규모로 송도국제도시 9공구 골든하버 토지매매 계약을 했다. 이를 토대로 나머지 골든하버 필지의 투자유치가 이뤄지면 공사 재정에 숨통이 트이게 된다.

또한 인천시가 추진하는 인천내항 1·8부두 재개발 사업구역 소유권 확보가 이뤄지면, 항만공사 재정은 더욱 여유가 생길 수 있다. 내항 1·8부두 재개발 총사업비는 5563억원이고, 땅값만 약 3000억원으로 추산된다.

이렇게 되면 민간사업자가 빠진 자리를 항만공사가 개발할 여력이 생긴다. 인천항 컨테이너 물동량 증가세에 맞춰 배후단지를 적기에 공급하기 위해서라도 새로운 민간사업자 공모보다 직접 공공개발을 하는 게 효과적이다.

다만, HDC현대산업개발이 항만공사와 계약을 마치고 이미 개발 중인 배후단지에는 공공개발 방침이 적용되기 어렵다. 현대산업개발은 컨소시업 2개를 꾸려 신항 1-1단계 2·3구역과 1-2단계까지 188만㎡에 이르는 배후단지를 개발할 계획이다. 이에 대한 대책을 마련하는 것도 과제다.