[인천투데이 김갑봉 기자] 정부가 서울 부동산규제에 따른 풍선효과로 인천 등 수도권 집값이 상승하자 6.17부동산 대책을 발표했다. 송도국제도시가 6.17부동산대책의 잣대로 부각할 전망이다.

국토교통부는 지난 17일 강화군과 옹진군을 제외한 인천 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 이중 남동구와 서구, 연수구를 투기과열지구로 지정했다.

조정대상지역과 투기과열지구에서 규제 기준이 되는 아파트 가격은 9억 원이다. 인천에서 아파트 값이 9억 원대를 보이는 곳은 송도국제도시가 유일하다.

때문에 송도국제도시를 제외한 나머지 지역에선 이번 6.17대책이 무주택서민의 ‘내 집 마련 꿈’을 오히려 저해하는 지나친 규제라는 비판이 확산하고 있다. 반면, 송도의 경우 고공행진을 이어가고 있어 투기과열지구 지정에 이는 민간택지 분양가상한제 검토 얘기가 나오고 있다.

조정대상지역에선 민간택지 주택 전매행위가 6개월～소유권이전등기일까지 제한된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 주택은 50%, 9억 원 초과는 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다.

투기과열지구는 소유권이전등기일까지 민간택지 주택 전매행위가 제한된다. 또한 시가 15억 원을 초과하는 고가주택은 주택담보대출이 어렵고, 9억 원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 20%로 낮아지는 등 강한 규제가 적용된다.

분양가상한제 7.28 시행... 현재 서울ㆍ경기 일부만 지정

정부가 부동산규제를 강화한 것을 집값 안정 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 5월 말 기준 1년간 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 지난해 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값이 1.96%(한국감정원 조사 기준) 오른 것에 비해 10배 이상 상승했다.

정부는 이처럼 수도권 집값이 고공행진을 이어가자 지난해 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다고 밝혔다. 올해 4월 시행 예정이었으나, 코로나19 사태 여파로 7.28 시행으로 연기됐다.

현재 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동) 등 13개구 전역과 주택정비사업이 진행 중인 강서·노원·동대문·성북·은평구 내 37개동, 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동이 지정돼 있다.

분양가상한제 적용지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등에만 적용됐는데, 서울 풍선효과가 수도권 집값 상승으로 이어지면서 송도국제도시로 확대될 가능성이 있다.

실제로 국토부는 올해 5월 민간택지 분양가상한제 적용 지역 추가 지정을 검토하기 시작했다. 국토부는 한국감정원에 의뢰해 상한제 미적용 지역들을 ‘동’(洞) 단위로 세분화해 주택가격 변동률을 조사 중이다.

송도 6공구 토지공매 ‘분양가상한제’ 눈치 보기 치열

부동산업계와 건설업계에선 서울 부동산규제 이후 수도권 집값이 가파르게 상승하자 상한제를 추가로 적용하기 위한 조사로 분석하고 있으며, 인천에선 송도국제도시가 가장 많이 상승했다. 송도 1.3공구와 6.8공구에선 최근 분양가만 평당 2250만 원 안팎을 기록했다.

정부가 6.17부동산 대책으로 연수구를 투기기과열지구로 지정한 데이어, 분양가 상한제 추가 적용가능성까지 점쳐지면서 인천경제자유구역 송도 6공구 토지매각 가격에 상당한 영향을 미칠 전망이다.

인천경제청이 매각키로 한 송도 6공구 A9(송도동 396-1번지, 6만7774.3㎡, 약 2만500평)와 A17블록(송도동 396-11번지, 10만4556.1㎡, 약3만1628평)은 입찰예정 가격이 각각 2372억 원과 3445억 원으로, 3.3㎡(1평)당 1157만 원과 1089만 원이다.

지난해 상황이라면 높은 낙찰률이 점쳐 졌으나, 6.17부동산대책과 분양가상한제 적용을 염두에 두면 낙찰률이 전과 같은 않을 것으로 관측된다.

인천경제청이 지난해 7월 공매한 A10블록의 실제 낙찰률은 예정가격의 186%였다. 이를 토대로 업계에선 A9과 A17블록이 200~220%에서 낙찰될 것으로 전망했다.

하지만 투기과열지구 지정에 따른 수요 위축과 분양가상한제 가능성이 나오면서 입찰자들이 섣불리 낙찰가를 써내기 어려울 전망이다.

민간택지 분양가상한제는 집값 안정의 핵심 대책

분양가상한제가 적용되는 민간택지의 경우 최대 감정평가의 120%까지 토지공급가격을 인정해준다. 이 경우를 A9와 A17블록에 적용하면 토지공급가격은 1388만 원과 1306만 원이 최대치이다.

물론 아직 정부가 송도를 분양가상한제 적용지역으로 지정하지 않았기 때문에, 당장 적용되는 것은 아니지만 국토부가 수도권 추가 지정을 검토하고 있는 만큼 시행사와 건설사들의 눈치 보기가 예상된다.

감정평가의 120%이상으로 입찰가격을 제시했다가 낙찰된 후, 분양가상한제가 적용되면 그만큼 손해가 발생할 수밖에 없기 때문이다.

분양가 상한제가 적용되면 아파트 분양가는 평당 1700~1800만 원으로 예상하는데, 이번 송도에서 분양한 아파트는 2250만원 안팎이다. 분양가 상한제가 적용되면 더 받고 싶어도 못 받기 때문에 높은 가격에 토지를 매입하면 수백억원 손실이 발생하는 셈이다.

실제로 당장 마음을 조리는 기업은 지난해 7월 송도6공구 A10블럭(10만2444.6㎡)를 예정가격 2748억 원 대비 낙찰률 186%로 5012억 원에 매입한 지에스건설이다. 반면, 입주자 입장에선 분양가상한제가 집값 안정에 도움이 되는 만큼, 집값 안정을 위해 규제대책을 마련한 정부가 송도에 어떤 추가 대책을 내놓을지가 관건이다.