인천시가 답보상태에 있는 동인천역 주변 재정비촉진지구 도시재생사업을 ‘기업형 임대주택 공급 촉진지구(=뉴스테이 사업)’로 변경해 추진하기로 했다.

유정복 인천시장은 6일 ‘동인천 기업형 임대주택 공급 촉진지구 개발방안’을 발표하면서 “뉴스테이가 연계된 도시재생사업으로 동인천 일대 노후한 지역의 개발 사업을 다시 시작하겠다”고 밝혔다.

개발 사업의 골자는 민간자본 약 2조원을 유치해 동구 송현동 70-10번지 일대(19만 5877㎡)에 기업형 임대주택 5816세대와 복합상가시설을 건설하는 것이다.

구체적으로 보면, 개발 대상지 중 약 7.3%를 차지하는 중심상업지구에 업무시설, 호텔, 유통시설 기능을 갖춘 80층 규모의 복합시설과 연도형 상가시설 등을 건설하고, 나머지 주거 지역에 뉴스테이(5816세대)를 건립해 임대하고 그 중 일부를 원주민에게 특별 분양하는 것이다.

동인천역 주변은 낙후한 주거환경 개선과 기반시설 확충, 도시기능 회복 등을 위해 2007년 5월 ‘동인천역 주변 재정비 촉진지구’로 지정됐다. 하지만 2008년 부동산경기 침체가 본격화하면서 사업성이 악화돼 공영개발을 시행하지 못하고 약 10년간 정체됐다.

시는 뉴스테이로 전환하면서 민간자본을 유치해 개발하기로 했다. 시는 개발 사업을 공동으로 시행하자는 민간업체의 제안을 받아 추진할 방침이다.

민간투자 사업을 제안한 업체는 (주)마이마 알이(대표 정주환)이다. 시는 지난달 31일 (주)마이마 알이가 뉴스테이 공급 촉진지구 사업을 공식적으로 제안했으며, 사업비 1조 9763억원을 투자하기로 했다고 밝혔다.

(주)마이마 알이는 옛 (주)스트레튼 알이로 십정2지구와 송림초교주변구역의 뉴스테이 공급 사업에 계약금 총2500억원을 지급했으며, 펀드방식으로 뉴스테이 사업을 추진하고 있다.

시와 (주)마이마 알이는 공동시행자로 개발 사업을 추진할 예정이다. 시는 “토지면적의 80% 이상 매각 동의를 받아 공익사업으로 지정하고, 토지면적의 50% 이상 동의와 매입으로 뉴스테이 공급 촉진지구로 지정한 뒤, 사업시행자의 지위를 얻어 추진할 계획이다”라고 밝혔다. 시는 행정 지원을 맡고, (주)마이마 알이는 자금 조달과 사업 시행을 맡기로 했다.

시와 (주)마이마 알이는 부동산펀드와 주택도시보증공사(HUG) 보증 등으로 2조원 규모의 민간자본을 유치하고, 민간사업으로 추진하되 공영방식의 보상이 가능할 수 있게 법적 절차를 거쳐 토지 등 소유자의 불안감을 해소하겠다고 했다.

개발 사업비 부동산펀드 2조원은 (주)마이마 알이가 키움증권, IBK투자증권, HMC투자증권, 하나금융투자 등과 컨소시엄을 구성해 마련하고, 주택도시보증공사의 보증으로 투자자 신뢰와 사업 안정성 확보를 꾀하기로 했다. 주택도시보증공사의 보증은 토지매입(PF 보증)과 민간임대주택사업(임대주택 매입자금 보증) 보증이다.

키움증권 컨소시엄 등 투자펀드는 민간사업자와 협약해 자금관리를 수탁은행에 맡기고, 토지 등 취득 관리는 토지신탁을 활용하는 것으로 안전장치를 마련했다.

시는 원주민의 재정착을 위해 민간사업이지만 공익사업으로 지정해 이주대책을 수립하기로 했다. 공익사업으로 지정할 경우 건축물을 소유하고 거주하는 원주민을 분양대상에 포함할 수 있는데, 시는 토지 등 소유자 1405세대 중 분양 대상 가능 세대를 약 735세대로 보고 있다.

시는 주민동의가 뒷받침 안 될 경우 토지보상 등에서 난항을 겪고, 사업추진을 담보하기 어렵다는 점을 감안해 민간사업자와 공동으로 주민설명회 등을 열어 주민들의 참여를 적극 이끌어낼 계획이다.

관련 법령에 따라 주민설명회, 전문가 자문 등 법적 절차를 이행한 뒤 뉴스테이 촉진지구를 지정하고, 보상 협의 등을 거쳐 이르면 2018년 상반기에 공사를 착수한다는 게 시의 방침이다. 준공 목표는 2022년이다.

유정복 시장은 “뉴스테이 정책과 민간자본이 만나 원도심에 투자를 통한 새로운 도시를 만들어내는 획기적인 프로젝트”라며 “이번 민간 제안을 바탕으로 전문가나 시민들의 참여로 적극 시행할 계획이다”라고 사업 추진에 강한 의지를 보였다.

‘민간에서 2조원 조달’과 ‘보상가격 주민동의’ 난관

부동산경기 침체로 원도심의 재개발정비사업과 주거환경개선사업이 답보상태에 빠지자, 시는 이를 해결하기 위해 뉴스테이를 접목했다. 하지만 민간자본 유치와 보상문제 등에 난항을 겪고 있어, 동인천 뉴스테이 사업 역시 난관이 예상된다.

우선 2조원에 달하는 사업비를 마련할 수 있을 것인가가 관건이다. 지금까지 뉴스테이 사업은 인천도시공사나 (주)한국토지신탁 등을 끼고 추진됐다. 그러나 동인천 뉴스테이는 주택도시기금의 출자 없이 민간 투자로만 이뤄지는 사업구조다.

시는 이를 두고 “주택도시기금의 출자 없이 순수 민간 투자자들로만 이루어지는, 재생사업 연계 최초의 사업구조로서 의미가 크다”고 강조했다. 시는 키움증권, IBK투자증권, HMC투자증권, 하나금융투자가 400억원씩 총1600억원을 투자하고, 나머지 사업비는 대출로 마련할 계획이라고 했다.

하지만 부동산경기 침체와 미국 발 금리 인상 우려 속에 민간에서 2조원을 안정적으로 조달할 수 있을지는 여전히 의문이다.

또한 주민 반발도 만만치 않다. 뉴스테이 개발 방식은 토지 수용 방식으로, 민간사업자가 토지 등 소유자의 토지 면적을 80% 이상 매입해야 사업 진행이 가능하다.

이때 주민들이 민감하게 반응하는 게 감정평가에 의한 보상가격이다. 통상 감정평가액이 시세보다 낮게 책정돼, 주민들이 반발하고 있다. 뉴스테이가 진행되고 있는 십정2구역도 이 문제로 난항을 겪었다.

십정2구역의 경우 소규모 주택의 평균 감정평가액은 3.3㎡당 300만~400만원 수준이고, 새로 지어질 아파트의 분양가는 3.3㎡ 당 790만원 선으로 알려져, 주민들은 빚잔치가 빤하다며 실거래가 수준의 보상을 요구했다. 심지어 사업 백지화 요구까지 일었으며, 여전히 헐값 매각 논란으로 몸살을 앓고 있다.

시는 “보상 협의가 이뤄지지 않을 시 수용재결 절차를 거치고, 주민설명회 등으로 주민들의 참여를 적극적으로 이끌어낼 방침이다”라고 밝혔다.