[기획] 도심재생사업 현황과 문제점 ①
난개발 우려되는 인천의 도시개발사업
일자리 줄고, 인구 늘고, 땅 값 뛰어
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이런 도심재생사업을 위해 서울과 인천, 경기 등 시ㆍ도는 도시기본계획을 작성하고 있다. 도시기본계획은 향후 20년 후 벌어질 도시 미래상을 구현하기 위한 비전 설정과 도시 계획적 기반 구축이라고 할 수 있다.
‘도시 및 주거환경정비기본계획’은 10년 후의 도시 변화상을 상정하면서 정비(예정)지역을 대상으로 3차원적 정비계획을 수립하는 단계라고 할 수 있다. 두 유형의 깊은 관련성이 있음에도 불구, 계획수립에서 나타난 연계성은 매우 낮은 게 현실이다.
이렇게 볼 때 주택 종합계획은 도시기본계획과 정비기본계획의 주요 부문을 적절히 보완하는 기능을 갖고 있다.
인천은 지금 개발 중
안상수 인천시장은 인천을 세계 명품 도시로 발전시키겠다는 포부를 갖고 각종 비전을 시민들에게 제시하고 있다. 경제자유구역 개발 사업을 비롯해 대규모 개발 사업이 끊임없이 발표되고 있다. 대규모 주택 공급도 예상된다.
인천시의 도시 관리는 공공과 민간에서 대규모의 주택 사업을 동시다발적으로 추진하는 양상을 띠고 있다. 올 10월 현재 공공ㆍ민간 개발 사업 현황에 따르면, 민간은 21㎢, 공공은 238㎢를 개발할 계획이다. 인천시에서 진행 중인 도시 관리 사업은 70년대부터 지금까지 서울의 도시 관리 사업의 3배에 달하는 총 31㎢(약 924만평)에 달한다.
도시개발사업 10㎢(303만평), 도시 및 주거환경정비사업 13㎢(392만평), 도시재정비촉진사업 8㎢(229만평)에 달한다. 여기에 인천 경제자유구역개발 사업 209㎢까지 포함할 경우 인천은 말 그대로 개발공화국의 전형을 그대로 보여주고 있다.
인천시의회 이재호 의원은 “인천시의 경우 공공과 민간에서 대규모 주택사업을 2004년부터 2015년까지 동시다발로 추진하는 것이 가장 큰 문제로, 기하급수적 인구 증가, 주택 과잉 공급, 도시 소외계층 재정착 문제 등이 우려되고 있다”고 지적했다.
인천시는 2006년 8월 ‘인천시 도시 및 주거환경정비 기본계획’을 고시했고, 지난해 7월 기본계획을 수정 고시했다. ‘2010 도시정비 기본계획’에 반영된 곳은 총 179개 구역으로 면적은 1294만 9891㎡에 이른다.
주거환경개선사업지구 12곳, 주택재개발사업구역 90곳, 주택재건축사업구역 45곳, 도시환경정비사업구역 20곳, 사업유보구역 12곳에 이른다.
인천은 경제자유구역 개발 사업이 진행 중인 송도, 청라, 영종지구에 17만호의 아파트가 건설돼 약 50만명의 인구가 새롭게 편입될 뿐 아니라, 서구 검단 신도시, 금곡지구, 한들지구, 부평 삼산4지구 등에 약 8만호의 아파트가 들어설 예정이다.
또한 구도심 재생 사업으로 추진되는 재개발ㆍ재건축 사업이 추진되면 약 100만명 정도가 신규로 편입된다. 크게 늘어날 인구수 대비 일자리와 도시 기반시설에 대한 대책마련이 시급한 실정이다.
도시기본계획 상 공업용지에서 주거용지로 변경된 지역을 아파트 건설 위주로 개발해 주택 과잉 공급과 이로 인한 미분양, 도시 기반시설 부족문제를 심화시킬 것으로 예상된다.
특히 신규로 유입되는 이들이 먹고살 일자리가 조금씩 줄어들 것으로 예상된다.
개발에 따른 공장 이전으로 고용과 소득 창출이 감소해 자족적 도시기능을 심각하게 훼손해 인천이 안고 있는 고질적 문제인 베드타운화가 더욱 더 심화될 수 있다. 남동공단 소재의 동양화학, 동일방직, 한국화약, 대주 등 공업지역과 중구, 동구 공업지역의 상당 부분이 아파트 단지로 개발이 추진되고 있는 실정이다.
여기에 인천시의 각종 개발 계획으로 인해 공단 부지의 땅 값도 계속적으로 상승세를 보이고 있어, 신규 사업을 위해 공장을 확장하려는 엄두를 내지도 못하고 있다.
부평공단에 새롭게 공장을 신축한 홍아무개씨는 “부평공단의 땅값이 급상승해 사실 공장을 신축하기 매우 어려웠다”며, “기업하기 좋은 나라를 만들겠다고 하지만 공장을 신축할 엄두를 내지 못할 뿐만 아니라, 공장부지로 땅 장사를 하는 기업인들도 생겨나고 있다”고 털어놓기도 했다.
그는 또, “이명박 정부와 안 시장이 인천에 일자리를 만들겠다면 기업할 수 있는 저가의 토지를 공급해야한다”며, “검단 등으로 공단 이전을 추진하지만 이마저도 교통편, 주거, 교육 문제로 인해 쉽게 이전하기 어려운 것이 사실”이라고 말했다.
전국적으로 부동산 가격이 하락하고 있음에도 인천은 2007, 2008년 상반기까지 상승세를 계속 이어 왔을 뿐만 아니라, 집 값 상승을 이끌고 있다.
원주민들 내모는 도심재생사업
도시정비 기본계획에 반영된 지역은 이미 부동산 투기꾼들이 몰려들어 집값, 땅값 상승을 부추겼다. 심지어는 서울지역 투기 세력에 의해 이른바 ‘알박기’, ‘지분 쪼개기’ 행위가 극심하게 일어나 인천시 전체의 땅값 상승을 부채질했다.
이로 인해 주거환경개선 차원에서 추진되는 각종 개발 사업에서 연립주택, 다세대, 빌라 등을 갖고 있는 서민들은 상승된 주택가격에다 도시개발에 따른 부담을 추가해야 하는 이중의 고통을 겪을 처지에 놓이게 됐다. 상황이 이렇다보니 뛰는 집값으로 인해 원주민들의 재정착률은 낮아질 수밖에 없다.
재개발 지역에 거주하는 서민들은 일반 아파트에 입주할 능력이 없어 결국 싼 전세와 월세를 찾아 떠난다. 문제는 이러한 양상이 단계적이고 순환적으로 발생하지 않고 동시다발적으로 일어난다는 데 있다. 전세 대란과 함께, 도시 서민들은 결국 더 이상 인천에서 살 수 없어 쫓겨나는 형국이 될 수밖에 없다.
실제 인천의 집값 상승은 결국 전세 값 상승으로 이어져, 지난해까지 5000만~6000만원하던 전세가 최근에는 7000만~8000만원으로 상승했다.
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한만송 기자
mansong2@hanmail.net