해수부, 1ㆍ8부두 재개발 사업계획안 마련 “기반시설에 대한 정부지원 재검토 필요”
재개발 사업비 400억원, 토지임대로 충당
해양수산부가 인천 내항 1ㆍ8부두 재개발 사업계획안을 마련해 의견 수렴에 나섰다. 이달 15일까지 인천시와 중구, 인천항만공사, 인천항만물류협회, 인천항운노동조합 등 관계기관과 주민의견을 수렴해 5월 중 사업계획안을 확정할 예정이다.
사업계획안이 확정되면 올해 연말까지 사업시행자를 선정한다는 게 해수부의 방침이다. 해수부가 지난해 발표한 계획대로 진행되면 2015년 하반기에 실시계획 승인이 예상되며, 그 후 본격적인 사업이 진행될 전망이다.
1ㆍ8부두 재개발 대상지는 29만 2000㎡(육지 25만 7000㎡, 공유수면 3만 5000㎡)로 이중 1부두는 14만 9000㎡이고, 8부두는 14만 3000㎡다.
해수부 계획을 보면, 8부두에는 주차장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ컨벤션ㆍ시민창작센터ㆍ영화관ㆍ아쿠아리움 등이 들어서고, 1부두에는 소호갤러리ㆍ키즈랜드 등이 들어선다. 공유수면에는 선상호텔 또는 선상박물관이 들어설 예정이다.
해수부는 인접부두 항만기능 저하와 기존 주변상권 쇠락 등을 고려해 재개발 대상지에 상업용지를 최소화하는 방향으로 재개발 사업방향을 설정했다.
1ㆍ8부두 재개발 사업기간은 2015년부터 2018년까지며, 사업비는 약 400억 6200만원(기반시설 298억 2000만원, 상부시설 102억 4200만원)이다. 8부두에 176억 4700만원, 1부두에 224억 1500만원을 투자한다.
1단계로 8부두를 2015년부터 2017년까지 개발해 2018년부터 임대로 사용하게 하고, 2단계로 1부두를 2017년부터 2018년까지 개발해 2019년부터 임대로 사용하게 한다는 계획이다.
이 일정 계획은 4부두(=컨테이너부두)가 인천 신항으로 이전하면 8부두의 기능을 4부두로 전환하고, 1부두는 남항 국제여객터미널로 이전하는 것에 따른 것이다.
이를 위해 연차별로 2015년 72억 6000만원, 2016년 51억 1900만원, 2017년 118억 200만원, 2018년 224억 1500만원을 투자할 계획이다.
내항 재개발 사업의 핵심은 재원 마련 대책이다. 사업비 400억 6200만원을 임대수익으로 해결한다는 게 해수부의 방침이다. 인천시와 인천항만공사 등이 1ㆍ8부두의 토지와 시설을 민간 사업자에 임대해 사용료를 납부받아 충당하는 방식이다.
공시지가, 부산 신항처럼 올라야 경제성 있다
정부지원 없으면, 재개발 사업성 확보 어려워
그러나 예상되는 연간 임대수익이 높지 않아 사업성 확보가 어려운 것으로 분석됐다. 해수부는 “사업성을 분석한 결과, 토지임대에 의한 자금 조달로는 사업성 확보가 어려운 것으로 분석 됐다”며 “기반시설 공사에 대한 정부 지원을 재검토할 필요가 있다”고 했다.
토지임대에 의한 재개발 사업은, 인천항만공사가 1ㆍ8부두를 민간 사업자에게 임대하고, 민간사업자는 임대 부지에 다양한 집객시설을 지어 수익을 창출, 임차료를 인천항만공사에 납부하는 방식이다.
즉, 인천항만공사가 298억 2000만원을 들여 기반시설 공사를 한 뒤, 이 비용을 민간 사업자로부터 임대료로 환수하고, 민간사업자가 상부 공사에 투자한 102억 4200만원은 인천항만공사가 일정기간 임대료에서 상쇄하는 것이다. 해수부는 이 방식을 제시했지만, 정부 지원이 없으면 이 역시 사업성이 없다고 분석한 것이다.
해수부가 내항 재개발사업 계획(안)을 발표한 뒤, 지난 8일 인천지방해양항만청에서 인천시, 인천항만공사, 인천항만청 등 관계기관 실무자회의가 열렸다. 이날 회의에서 해수부가 작성한 ‘내항 재개발 사업 경제성 분석’이 제시됐다.
해수부가 제시한 경제성 분석을 보면, 1ㆍ8부두 재개발 사업이 성공하기 위해서는 1ㆍ8부두의 공시지가가 상승해야한다. 1ㆍ8부두 기반시설 공사와 상부 공사를 마친 뒤 8부두를 2018년부터, 1부두를 2019년부터 본격적으로 임대한다고 했을 때, 2019년부터 예상되는 1ㆍ8부두 연간 임대료 수입은 39억 6800만~47억 9800만원 수준으로 분석됐다.
임대료는 공시지가에 5%를 곱한 금액이다. 47억 9800만원은 1ㆍ8부두 공시지가가 조성 공사 이후 부산 신항처럼 크게 상승한다는 것을 전제로, 낙관적으로 산출한 것이다. 39억 6800만원은 공시지가가 주변지역 공시지가와 유사할 것으로 가정해 보수적으로 산출한 것이다.
낙관적 분석의 경우, 현 가치 회수 기간은 19년으로 임대수입 843억 3100만원, 운영유지비 149억 700만원, 개발이익 293억 6200만원(=임대수입에서 투자비 400억 6200만원과 운영유지비 149억 700만원을 뺀 금액)으로 B/C(=비용편익분석)는 1.07을 기록해 사업성이 있는 것으로 나타났다.
이는 개발 사업 이후 부산 신항의 공시지가가 243% 상승한 것처럼, 1ㆍ8부두도 재개발 사업 이후 그와 비슷하게 상승할 것이라는 전제 아래 추정한 것이다.
하지만 이렇게 경제성이 있다고 해도, 공시지가에 기초해 산출한 임대료가 높을 경우 사업자가 나타날지 미지수다. 공시지가가 상승해 임대료가 올라갈 경우 민간 사업자에게 부담으로 이어질 수밖에 없어 투자를 꺼릴 가능성이 높다.
반면, 보수적 분석의 경우 현 가치 회수 기간은 27년으로, 임대수입 698억 2800만원과 운영유지비 149억 700만원, 개발이익 148억 5900만원으로 B/C가 1 이하인 0.88로 사업성이 없는 것으로 분석됐다.
이 경우 민간 사업자는 부담이 적지만, 인천항만공사는 수익이 적어 재정 부담으로 이어질 수밖에 없다. 현재 인천항만공사는 1ㆍ8부두에서 연간 임대료와 항만시설 사용료로 58억원가량의 수익을 올리고 있는데, 연간 약 20억원이 줄어드는 셈이다.
결국 사업성을 확보하기 위해서는 기반시설에 대한 정부 투자를 이끌어내 인천항만공사와 민간 사업자의 비용부담을 줄이는 방법밖에 없다.
정부 지원을 이끌어내 재개발 사업을 마치고 2019년부터 본격적으로 컨벤션과 아쿠아리움, 영화관 등이 들어선다고 해도 문제가 해결되는 것은 아니다. 해당 집객 시설이 활성화되지 않아 수익 창출이 어려울 경우, 결국 인천항만공사가 이를 떠안게 될 가능성이 높다.
한편, 이번 사업 계획안에는 계상되지 않은 사회적 비용이 있다. 가장 대표적 항목이 항운노조원 보상비 150억원과 1ㆍ8부두 하역사들의 대체 부지 마련 비용이다. 다만, 해수부는 이번에도 ‘항운노조원 고용보장과 대체 부지 확보’가 재개발 사업의 선결과제라는 것은 확인했다.
일례로 부산 북항 재개발 사업의 경우 충분한 국비 지원으로 이를 해결했다. 부산 북항 재개발 사업비는 약 8조 5190억원이다. 보상비ㆍ부지 조성비ㆍ기반시설 사업비 등 공공투자액이 2조 388억원이고, 기반시설 공사가 끝난 후 상부시설 건설에 들어가는 민간투자액은 6조 4802억원이다.
부산 북항 재개발 사업에 필요한 항만시설ㆍ교량ㆍ지하차도 등의 공사비 5200억원은 정부 재정으로 충당했다. 정부 재정 투자가 뒷받침돼 여력이 생긴 부산항만공사는 토지매입 보상비 3894억원과 설계비 895억원, 항운노조원 보상비 1731억원을 부담했다.