인천투데이=이서인 기자 | 윤석열 정부가 상생임대인 대상 '1세대 1주택 양도소득세 비과세' 적용에 필요한 2년 거주요건을 2024년까지 면제하는 ‘임대차 시장 안정 방안과 2022년 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 지난 21일 발표했다.

상생임대인은 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해 신규 계약하거나 계약을 갱신한 임대인이다.

우선, 정부는 상생임대인 인정 범위를 넓힌다. 당초 정부는 임대 개시 시점에 기준시가 9억원 이하 1세대 1주택자만 상생임대인으로 분류했다.

그러나 앞으로 임대 개시 시점에 다주택자이더라도 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 상생임대인으로 인정한다.

2017년 8월 3일 이후 임대인이 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 적용받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야했다. 그 뒤 일부 완화됐고, 이번에 2년 거주 요건이 2024년 말까지 사라졌다.

정부는 소득세법 시행령을 오는 7월 중 개정해 상생임대인 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 이같은 혜택을 적용할 예정이다.

아래는 정부가 지난 21일 발표한 ‘상생임대인’ 양도세 특례 확대·개편 계획을 10문 10답으로 정리한 내용이다.

Q1. ‘상생임대주택’인 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년과 장기특별공제 거주요건 2년을 면제받는 것인가

A. 아니다. 상생임대주택으로 운영한 주택 중 최종 양도하는 1주택의 거주요건만 면제된다.

이번에 소득세법 시행령을 개정해 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 할 수 있다. 그러나 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용된다.

임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

Q2. ‘상생임대차계약’으로 인정받기 위해 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야한다. 이때 직전 임대차계약이 무엇인가

A.직전 임대차계약은 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로 한 계약을 의미한다. 즉, 거주자가 주택을 취득하기 전 종전 임대인과 임차인 사이에 한 계약을 거주자가 승계받은 경우 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.

Q3. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하는가

A. 아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야한다. 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.

Q4. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간 공백(임대인 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되는가

A. 그렇다. 두 임대 계약이 공백없이 유지될 필요는 없다.

Q5. 상생임대차계약을 언제까지 해야 ‘상생임대주택’으로 인정받을 수 있는가

A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 해야한다. 계약금을 실제로 지급받은 사실을 확인받아야한다.

Q6. 계약갱신청구권 행사 계약도 상생임대차계약으로 인정되는가

A. 가능하다.

Q7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있는가

A. 가능하다.

Q8. 임대주택이 다가구주택(19세대 이하 등)인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 세대별로 상생임대차계약을 해야하는가

A. 추후 양도계획마다 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 세대와 상생임대차계약을 해야한다. 그러나 다가구주택을 세대별로 양도할 계획인 경우 각 세대별로 상생임대차계약 여부에 의해 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

Q9. 직전 임대차계약에 의한 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 의한 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하는가

A. 해당 계약에서 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 직전 임대차계약에 의해 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.

Q10. 상생임대차계약을 하면서 전세에서 월세 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대로 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하는가

A. 민간임대주택특별법 44조에 의해 전세·월세 전환율을 활용해 계산한다. 전세·월세 전환율은 ‘연 10%’와 ‘기준금리(6월 29일 기준 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율이다.