인천도시공사 출자로 사업자는 ‘꿩 먹고 알 먹고’

인천도시공사의 송림초교주변 뉴스테이사업 출자계획이 특혜 의혹에 휘말렸다.

인천시는 이달 초 시의회에 인천도시공사의 ‘송림초교주변 뉴스테이사업 부동산 펀드 자본금 출자 동의안’을 제출했다.

하지만 송림초교 주변 뉴스테이 반대 원주민 비상대책위원회와 인천평화복지연대는 26일 시청에서 기자회견을 열고 “410억원 출자 특혜 의혹”과 함께 사업자 선정 과정에 대한 검증을 촉구했다. 시의회 출자 동의안 심사는 오는 30일로 예정 돼 있다.

송림초교주변지구는 인천도시공사가 총 2562세대를 공급하는 주거환경개선사업지구다. 이중 556세대(원주민 분양 389, 공공임대 167)는 도시공사가 분양하고, 나머지 2006세대는 뉴스테이 사업자가 매입해 임대하는 방식이다. 사업자는 약 4000억원 정도의 비용으로 주택을 사들여 8년간 임대권을 지닌다.

도시공사는 지난 2016년 1차 민간사업자와 뉴스테이 사업 시행 협약을 맺었으나 사업자가 기한 내 사업비(=뉴스테이 물량 매입비)를 조달하지 못하자 지난해 5월 협약을 해지하고 사업자를 다시 선정했다.

도시공사는 지난해 9월 뉴스테이 우선협상대상자로 미래에셋대우(주)를 선정하고 지난달 28일 부동산펀드(안다미래에셋 하우징 제2호 전문투자 사모부동산투자유한회사)와 계약금도 없이 약 4000억원 규모의 뉴스테이 매매계약을 맺었다.

그 뒤 시와 도시공사는 지난해 동일한 방식으로 출자한 십정2구역에 이어 송림초교주변구역에도 뉴스테이 사업자로 나선 부동산펀드에 자본금을 출자키로 하고, 지난 11일 시의회에 ‘출자 동의안’을 냈다.

송림초교지구 뉴스테이 사업비는 약 5700억원으로 사업제가 제출한 재원조달계획을 보면 자기자본 950억원과 외부자본 4041억원(장기차입금 3638억원과 임대보증금 403억원), 임대수익 982억원으로 구성됐다.

시의회가 출자동의안을 통과시키면 미래에셋이 자기자본금 950억원 중 56.84%인 540억원(우선주)을 출자하고, 인천도시공사가 43.16%인 410억원(보통주)을 출자 할 계획이다.

도시공사는 오는 2022년 준공해 2030년까지 8년 간 임대할 계획인데, B/C(편익/비용)값이 1.08로 나와 사업성이 있다고 보고있다. 도시공사는 임대사업 종료 후 일반분양으로 전환하는 2030년 7월께 투자금 회수를 예측하고 있다.

그러나 도시공사가 부동산펀드에 출자하는 과정이 석연치 않아 특혜 의혹이 제기되는 데다, 공사 내부에서도 사업성을 우려해 먼저 투자한 십정2지구 사업의 진행상황을 지켜보면서 추진하자는 의견이 만만치 않다.

도시공사는 송림초교지구 역시 십정2지구처럼 뉴스테이 사업자를 선정하는 입찰공고에 공사의 출자를 전제하지 않았다. 그래놓고 도시공사는 우선협상대상자를 정한 뒤 대외 공신력을 높인다는 것을 명분으로 출자 동의를 구하고 있다.

이는 매매계약을 체결할 때 일반적으로 10%를 받는 계약금조차 없이 공사가 선 출자를 하는 것으로, 뉴스테이 사업자 입장에서는 계약금도 없이 매매계약을 체결하는 혜택을 누리고 공사 돈으로 자기자본금까지 확보하는 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 형식이다.

입찰공고와 현장설명회 때도 없었던 공사 출자

도시공사는 뉴스테이사업 출자 자체가 사업의 대외 공신력을 높여주기 때문에 기관 투자자들이 송림초교지구 부동산펀드에 투자하는 데 호재로 작용할 수 있다며 반드시 필요한 출자라는 입장이다.

그러나 앞서 지적한 것처럼 임대사업자 선정 입찰공고에 공사의 출자를 명시하지 않았고 현장 설명회 때도 출자계획을 밝히지 않았다.

도시공사는 다만 출자여부를 묻는 문의에 대해 이메일로 ‘입찰참여 안내서 상 투자자에 대한 제한을 두지 않았습니다. 따라서 공사도 Equity(=지분) 투자자로 참가할 수는 있습니다. 참고로 공사의 경우 가능한 Equity(=지분)의 20%미만으로 출자를 하고 있습니다’라고 밝힌 것으로 알려졌다. 그 뒤 공사는 지난해 9월 29일 미래에셋대우(주)를 우선협상대상자로 선정했다.

도시공사가 사실상 계약금 규모(=4000억원의 10%)인 410억원을 출자하는 것이라, 공사가 계약금을 대신 내주는 것이라는 비판을 면하기 어렵다.

송림초교지구 뉴스테이 반대 비대위와 인천평화복지연대는 “출자 과정을 들여다 보면 도시공사가 특정 사업자를 위한 특혜 출자를 하는 것이 아닌지 의심하지 않을 수 없다”고 의혹을 제기했다. 또 “20%미만의 출자라고 답변해 놓고 실제로는 43.16%인 410억원을 출자하는 동의안을 제출했다. 스스로 정한 원칙을 어겼다”고 비판했다.

뉴스테이 매입가격도 특혜 논란이다. 비대위 등은 “입찰공고 안내서에 따르면 송림초교 뉴스테이 가격은 평균 3.3㎡당 760만원이다. 반면 십정2구역의 경우 3.3㎡당 당초 790만원이었으나 공사 출자로 사업여건이 호전 돼 최종 830만원에 팔렸다. 공사 입장에선 수백억원 규모의 인센티브가 사라진 셈”이라고 지적했다.

아울러 “이미 3차례 입찰실패로 공사의 출자가 예상됐다. 즉 최소한 공사가 주도권을 쥐고 우선협상대상자와 뉴스테이 가격과 출자조건을 협상할 수 있었다. 그러나 사업자 선정 말고는 어떤 성과도 챙기지 못했다”고 꼬집었다.

이들은 또 “반면 미래에셋대우는 공사 출자로 주택도시보증공사(HUG) 보증이 수월해져 사업비 조달이 용이해졌고, 또 용적률이 239%에서 342%로 향상 돼 사업성까지 높아지게 됐다”며 “십정2구역에 이어 두 번째 출자인데도 그보다 못한 성과를 낸 것은 의문이다. 시의회가 심의 과정에서 철저히 검증해야 한다”고 강조했다.

비대위와 인천평화복지연대는 “원주민은 헐값 보상에 쫓겨나고 있는데 공사는 뉴스테이 사업의 성사만을 위해 사업자에게 특혜를 주고 있다. 공사는 이번 특혜출자 의혹에 대해 명확하게 해명해야 한다”고 한 뒤 “원주민들의 적절한 보상가를 위한 수용재결신청에 적극 협조해야 하고, 주거취약계층이 대책 없이 쫓겨나지 않는 이주대책을 마련해야 한다”고 덧붙였다.

도시공사, “현장설명회 다음날 업체들에게 메일로 통보”

이 같은 특혜 의혹에 대해 인천도시공사는 같은 날 해명자료를 내고 “사업자 선정과정에 어떤 특혜도 없었으며 공정하고 투명한 절차를 진행했다”고 밝혔다.

사업자 선정 입찰공고와 현장설명회 때 공사의 출자계획이 없었다는 지적에 대해서는 '현장설명회 다음날 국내 업체들에게 출자 가능성을 알려줬다'며 특정 업체(=우선협상대상자) 우대론을 반박했다. 도시공사는 “십정2구역과 유사한 형태로 공사 출자가 가능하다는 것을 입찰공고 다음날 현장설명회에 참여 할 수 있는 10개사를 포함해 참여가 가능한 140개(144명) 업체에게 통보했다"고 주장했다.

또 출자가 업체의 요구가 아니라 공사 스스로 사업 정상화를 위한 조치였다고 했다. 사업성 악화라는 조건과 주택도시보증공사(HUG) 보증심사 통과의 불확실성, 이익배당의 한계 등을 해소하기 위해 공사가 업체에 스스로 제안했다고 밝혔다.

십정2구역 대비 송림초교지구 뉴스테이의 가격 손실 논란에 대해서는 “십정2구역 입찰공고 시 매도가격을 3.3㎡당 830만원 이상을 기준가격으로 제시했고 3.3㎡당 830만원에 입찰됐다. 그 뒤 세부협의 때 출자를 결정했다”며 “공사 출자로 매도가격이 790만원에서 830만원이 됐다는 것은 사실이 아니다”라고 반박했다.

용적률 또한 당초 239%였으나 뉴스테이 사업을 도입하면서 342%로 상향된 것이지, 공사 출자로 사업자가 용적률 인센티브를 받았다는 것은 사실과 다르고 덧붙였다.

도시공사는 이주대책과 관련해 “원주민 이주대책으로 이미 적격 세입자를 가려 공공임대주택(영구임대 89세대, 공공임대 78세대)을 설계에 반영 했으며, 최근 국토교통부와 협의해 안전주택 이주자금 대출 예산 약59억도 확보했다”고 밝혔다.

도시공사는 출자 동의안이 통과되면 주택도시보증공사(HUG)에 보증 심사를 요청할 계획이다. 심사는 약 한 달이 걸린다. 공사는 심사가 통과되면 업체가 계약금을 내고 사업을 본격적으로 추진하게 된다고 했다.

인천평화복지연대 신규철 정책위원장은 “공사 설명대로 사업성이 악화됐고 이문제로 주택도시보증공사의 보증까지 우려 됐던 것이다. 때문에 내부에서도 다른 사업의 추이를 보자고 했던 것”이라며 “이는 동인천르네상스 뉴스테이 무산 이후 원도심에서 뭔가를 보여주기 위해 업체에겐 혜택을 주고 공사에겐 위험부담을 떠넘기는 어처구니 없는 일”이라고 비판했다.