박근혜 정부가 1.13 부동산 대책에서 ‘기업형 임대주택(이하 뉴스테이)’ 사업을 재개발 사업에 도입하겠다고 밝힌 뒤, 그 첫 번째 사업지로 부평구 청천2 주택재개발 정비사업 구역(이하 청천2구역)이 지정됐다.

뉴스테이 사업은 기존 부동산정책에서 배제된 중산층에게 다양한 주거 선택의 기회를 줘 전세 압력을 분산, 전ㆍ월세 시장을 안정화한다는 취지로 출발했다.

하지만 뉴스테이 사업의 문제점은 전세보다 월세 비중이 높다는 데 있다. 소득 중하위층이 전세에서 월세로 전환 시 주거비용은 2.4배가량 증가해, 전세난 해소는 요원해 보인다. 더욱이 사업성을 맞추려다보면 중산층에게 해택이 돌아가기보다는 투자자들에게 돌아갈 이익이 클 것으로 예상된다.

특히, 주민 재산을 담보로 추진하는 재개발 사업에서 뉴스테이 사업은 투자자인 신탁회사에 과도하게 개발이익을 돌려줄 수 있다. 조합원에게 돌아갈 몫이 ‘리스크’ 감소라는 미명아래 신탁회사에 돌아갈 공산이 크다는 것이다.

1.13 정부 대책에 따른 사업이라 혜택 다양

국토교통부와 인천시는 얼마 전 인천시 부평구 소재 청천2구역에서 뉴스테이 3197세대를 공급한다고 밝혔다. 청천2구역은 면적만 21만9328㎡에 달한다. 인천지역 재개발 사업 지역 중 단위 면적이 가장 크다. 토지등소유자만 1836명에 달한다. 토지 1287필지에 건축물은 979동이 있다.

미분양 위험으로 인해 정체된 재개발 사업 구역의 일반분양 물량을 기업이 매입해 월세 등으로 임대하는 방식이다.

하지만 뉴스테이의 사업성 등은 여전히 베일에 가려있다. 정부와 인천시가 행정절차를 간소화하고 각종 혜택을 주겠다고 밝힌 것 이외에는 알려진 게 거의 없다.

이에 새정치민주연합 홍영표(부평 을) 국회의원 지난 1일 청천2구역 주민들과 정부ㆍ인천시 관계자들의 만남을 주선했다.

홍 의원은 “10년 전 재개발 열풍이 불 때 국회의원 후보였던 저조차도 무분별한 정비예정구역 지정은 재개발 사업의 성공을 장담할 수 없다고 생각했지만, 내 집 하나 마련하겠다는 마음들이 커 좀처럼 말하기도 어려웠다”고 한 뒤 “청천2구역은 서울지하철7호선 추가 연장구역과 거리가 있어 걱정이 많았는데, 뉴스테이 사업이 큰 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다.

이 자리에서 국토부와 인천시는 청천2구역에 각종 해택을 주겠다고 밝혔다. 대한민국 1호 재개발 뉴스테이 사업이기 때문이다. 이 사업의 성패는 현 정부에 매우 중요하다. 청천2구역 조합원들도 재개발 사업이 5년 동안 정체됐기 때문에 이 뉴스테이 사업에 기대감이 크다.

먼저, 국토부 관계자는 청천2구역의 입지 여건 덕분에 국내 1호 뉴스테이 사업 지구로 선정됐다고 밝혔다. 청천2구역은 사업 규모가 클 뿐 아니라, 교통 접근성도 좋다. 여기다 주민 간 분쟁이 없고, 인천시의 적극적인 협조가 뒷받침됐다.

국토부 관계자는 또한 “조합원의 추가 분담은 없을 것”이라며 “대형 평형을 줄이고, 세대수를 늘리고, 기부채납을 줄여 사업성을 높이겠다”고 했다.

청천2구역에 도입하는 사업 방식은, 투자신탁회사가 재개발 일반분양 물량을 전량 매입한 뒤 그것을 8년 동안 전ㆍ월세로 임대하다가 매각해 수익을 내는 것이다. 기존 재개발 사업이 시공사 중심으로 진행됐다면, 뉴스테이 사업에서 시공사는 사업의 한 주체로만 참여한다. 주된 사업성과나 리스크를 투자신탁회사가 가진다는 게 크게 다른 점이다.

인천시 관계자는 “용적률을 올리고, 모든 행정절차를 빨리 진행해 사업이 조속히 추진될 수 있게 하겠다”고 했다. 2년 걸릴 행정절차를 6개월 안에 끝내겠다는 의사다. 부평구 관계자도 적극적인 협조를 약속했다.

조합, "뉴스테이 정보 전무하고, 협상능력도 없어”

하지만 청천2구역 조합 관계자들은 답답함을 호소했다.

박상규 조합장은 “뉴스테이 사업은 인수가 가장 중요한데, 현재 조합은 인수자(=투자신탁회사)와 협상할 능력이나 어떠한 정보도 가지고 있지 못하고 있는 반면, 투자신탁회사는 전문성을 가지고 있다”고 하소연했다.

조합의 하소연처럼 투자신탁회사는 조합에 비해 훨씬 높은 전문성을 가지고 있음을 국토부도 인정했다.

국토부 관계자는 “전문성을 갖춘 투자신탁회사가 들어오는데, 투자신탁회사도 처음 하는 사업이라 모질고 악랄하게 하지 않을 것”이라며 “저희도 첫 모델이라 시공사ㆍ투자신탁회사와 모델을 정립하는 과정이다. 폭리를 취할 것이라는 우려는 접어 달라. 정부와 인천시를 신뢰해 달라”고 말했다.

그는 이어, “임대사업자를 정부가 담당하니 공익성을 담보하는 것이다. 임대 조건 등을 깐깐하게 할 것이다. 향후 시장이 활성화되면 민간 자율로 할 계획이다”라고 덧붙였다.

사업성 있을까? 여전한 의구심
다른 정비구역과 형평성 어긋나

정부와 인천시의 전폭적 지원에도 불구, 사업성이 높겠냐는 의구심은 여전히 남아 있다.

조합원 분양 물량 1493세대를 제외한 일반 분양분 전체를 투자신탁회사에 매각하는데, 부평지역에 이 정도의 월세 수요가 있냐는 것이다.

투자신탁회사의 수익성을 보장하기 위해선 비싼 임대료가 뒤따라야한다. 서울지역 임대료는 중위 전세 값 2억 4000만원을 기준으로 보증금 8100만원에 월세 81만원 혹은 순수 월세 122만원 수준이다. 이를 부담하려면 가처분소득이 최소 월 400만원 이상이 돼야한다. 서울보다 저렴한 인천지역인 것을 감안하더라도 임대료는 상당할 것으로 보인다.

그럼에도 현 정부의 핵심 주택정책인 만큼 정부와 인천시가 각종 혜택을 주기에 사업은 무난하게 추진될 것으로 보인다.

인천지역의 다른 재개발 조합장은 “사업 규모가 5000억원이다. 정부가 보증을 서고 있다. 박근혜 대통령과 유정복 시장이 코드를 맞춰 추진하는 사업이고, 1호 사업이라 어떻게 하든지 성공시키려할 것이다”라고 전망했다.

그는 이어, “현재 정비구역들은 행정절차를 밟는데도 지원이 제대로 안 돼 사업을 더디게 추진하고 있는데, 특정 구역만 행정절차를 빨리 처리한다는 것은 형평성이 어긋난다”며 “용적률을 상향하다 원적산 높이 규제까지 풀어주면, 주변지역 주민들의 조망권을 심하게 침해할 수 있다”고 볼멘소리를 했다.