2008년 세계 금융위기 이후 침체된 부동산시장을 활성화하기 위해 전ㆍ현 정부가 각종 규제를 푸는 가운데, 정부와 인천시가 인천에 대규모 ‘기업형 임대주택’을 공급하기로 했다. 이 사업으로 침체된 재개발 사업이 어느 정도 탄력을 받을지 관심이 모아진다.

국토교통부와 인천시는 부평구 ‘청천2 주택재개발 정비사업 지구(이하 청천2구역)’에 기업형 임대주택 3197세대를 공급한다고 밝혔다. 미분양 위험으로 인해 정체된 재개발 사업 지구의 일반분양 물량을 기업이 매입해 월세 등으로 임대하는 방식이다.

정부는 ‘1.13 대책’에서 기업형 임대주택 사업을 재개발에 도입한다고 밝혔다. 첫 번째 사업으로 청천2구역이 지정된 것이다.

부평구도 몰랐던 청천2구역 기업형 임대주택 사업

정부와 인천시의 이번 발표에 행정관청인 부평구는 놀랐다. 부평구가 청천2구역을 포함해 5곳을 추천했는데, 정부와 인천시는 쉬쉬하다가 깜짝 발표한 것이다.

청천2구역을 선도 사업지로 지정한 이유도 관심사다. 청천2구역은 인천지역 주택재개발 정비사업 예정지역 중 규모가 가장 크다. 사업 면적이 21만 9328㎡에 달하고, 조합원 수는 1493명이다. 규모가 크다보니 시공사도 현대ㆍ대우ㆍ대림ㆍ두산ㆍ동부건설 컨소시엄(Consortium)으로 이뤄졌다.

부동산시장 경기가 좋을 때 정비예정구역으로 지정되다보니 1군 건설업체들이 컨소시엄을 구성해 시공사로 참여했다. 정비예정구역 지정 후 추진위원회 승인(2006.10.), 정비구역 고시(2008.12.), 조합 설립(2009.2.), 시공사 선정(2009.3.) 등이 빠르게 진행됐다. 사업 시행 인가(2010.6.)도 바로 얻었지만, 부동산시장 경기 침체로 시공사들이 사업 추진에 적극성을 보이지 않으면서 사업은 몇 년째 표류했다.

청천2구역은 사업 규모가 클 뿐 아니라, 교통 접근성도 좋다. 서울지하철7호선 인천구간을 서구 석남역(인천지하철2호선 환승)까지 추가 연장할 예정인 데다 인천지하철1호선인 갈산역과 부평구청역(7호선 환승)과도 가깝다. 또한 한국지엠 부평공장이 인접해있고, 청라국제도시와도 가까운 편이다. 이런 사항들을 감안해 청천2구역을 기업형 임대주택 사업지로 결정한 것이다.

청천2구역 조합은 지난 5월 16일 조합 총회를 열어 일반분양 전량을 기업형 임대주택 사업자에게 일괄 매각하는 방안을 의결했다. 조합원 총1493명 중 913명이 참석해 ‘찬성 862명, 반대 16명’으로 가결했다.

기업형 임대주택은 어떤 사업?

주택재개발 정비 사업을 통한 기업형 임대주택 사업은 미분양 위험성이 높은 일반분양 물량을 시세보다 저렴한 가격으로 임대사업자(=임대리츠)에게 매각하는 방식이다. 지방자치단체는 사업성을 높여주기 위해 용적률을 상향하고, 국토부는 주택기금을 출자해 임대리츠 설립을 지원한다. 정부의 부동산시장 활성화 정책의 결정판으로 봐도 무방하다. 개발이익을 기존엔 시공사가 챙겼다면, 이제는 임대리츠가 챙기게 된 것이 달라진 점이다. 대신에 시공사는 미분양이라는 위험을 없앨 수 있다.

이 방식을 적용할 청천2구역을 보면, 조합은 공급물량 4950세대(용적율 300% 적용 시) 중 조합원분 1493세대와 재개발 공공임대 260세대를 제외한 일반분양분 3197세대를 임대리츠에 매각한다. 시세보다 10~20% 저렴한 조합원분양가로 매각한다.

물량을 저렴하게 공급받은 임대리츠는 월세로 공급한다. 청천2구역의 경우 전용면적 76.97㎡ 1729세대(54%), 84.98㎡ 777세대(24.3%)로 중산층 가구 임차 수요에 적합한 중형이 물량의 78.3%에 달한다.

또한 인천시가 부진한 재개발 사업을 지원하겠다는 명목으로 재개발 의무 임대주택 비율을 0%까지 낮출 수 있는 ‘인천시 주택재개발 사업의 임대주택 건설비율’을 5월 26일 고시했지만, 청천2구역은 전체 물량의 5%를 재개발 공공임대로 저소득층 세입자에게 우선 공급할 계획이다.

용적률 상향조정 등으로 사업 지원

인천시는 일반분양분 ‘할인 매각’으로 인한 손실로 조합원 분담금 등이 증가하지 않게 하기 위해 정비계획을 변경해 용적률을 기존 275%(=인천시 도시계획 심의 기준)에서 최고 300%까지 높일 수 있게 할 계획이다. 또한 통상 6개월 이상이 소요되는 정비계획 변경 기간도 ‘통합 심의’ 등으로 대폭 단축하고, 9~10월 중에 사업 시행계획 변경(안)을 인가하는 방안을 추진키로 했다.

이러한 계획이 실현되고, 임대리츠 영업 인가, 관리처분 계획 인가 등 제반 절차가 차질 없이 추진되면 청천2구역은 2019년에 준공ㆍ입주가 가능할 것으로 전망된다.

인천시 관계자는 “청천2구역 재개발 뉴스테이(=기업형 임대주택) 첫 사례가 정체된 인천시 도시정비 사업에 활력을 불어 넣는 신호가 될 수 있게 최선의 노력을 다할 것”이라며 “관내 도시정비 사업을 대상으로 기업형 임대주택 도입을 확대해나갈 계획이다. 조합의 사업 추진 의지와 입지 여건이 가능한 정비구역의 인센티브 등을 검토하고, 국토부와 협의를 거쳐 기업형 임대주택을 공급하는 방안을 추가로 검토할 예정”이라고 말했다.

‘지나친 부동산 부양정책’ 비판도 예상돼

한편, 정부가 침체된 부동산시장 경기를 회복하기 위해 각종 규제를 완화하는 것에만 몰두한 상황에서 기업형 임대주택 사업이 나온 것 아니냐는 우려의 목소리도 예상된다.

KB국민은행이 5월 26일 발표한 ‘5월 전국 아파트 매매와 전세 시장 동향’을 보면, 서울 아파트 평균 매매가가 5억원 대를 회복했다. 지난해보다 2.07%로 상승한 것이다. 서울 아파트 평균 매매가는 2011년 6월 5억 4559만원으로 정점을 찍은 후 줄곧 하락했다. 2013년 3월 5억 209만원 이후 4억원 대에 머물다가 2년 2개월 만에 5억 198만원을 회복한 것이다.

전국적 추세도 상승세다. 2013년 9월 이후 21개월 연속 상승하고 있다. 광역시 중에서는 대구(5.03%), 광주(3.3%), 인천(2.49%)의 연간 아파트 매매가 상승률이 전국 평균을 웃도는 것으로 나타났다.

인천의 경우 10개월 째 가파르게 상승하고 있다. 지난해 7월 이후 10개월 째 매매가 오름세가 계속되고 있어, 인천 주택시장이 회복세를 보이고 있다는 분석이다.

한국감정원이 5월 12일 발표한 ‘2015년 4월 전국 주택가격 동향’을 보면, 인천지역 주택 매매가는 3월보다 0.50%, 전세가는 0.78% 늘어난 것으로 나타났다. 전국 평균 매매가와 전세가가 0.43%와 0.59% 상승한 것과 비교해 0.07%p와 0.19%p 높다.

정부의 ‘뉴스테이’ 정책이 집 없는 서민과 하우스푸어들의 근심과는 상관없이 부동산시장 경기를 끌어올리는 데만 골몰해 나온 것이라는 비판도 예상된다.