[인천투데이 김갑봉 기자] 정부가 이번 주 발표할 것으로 예상했던 민간택지 분양가상한제 시행령이 여권 내 이상기류로 연기될 가능성이 점쳐지면서 시민단체가 비판의 목소리를 높였다.

참여연대 민생희망본부는 8일 성명을 내고 “여당 지도부가 일본 수출규제 대응과 분양가 상한제가 경제적 부작용을 내세우는 데 대해 우려를 표하지 않을 수 없다”며 “분양가상한제 시행령 발표로 주택가격 안정에 강한 의지를 분명하게 표명 해야한다”고 주창했다.

정부는 지난 7월 서울을 중심으로 한 수도권의 집값 상승과 분양가 상승세가 부담스러운 수준에 이르자, 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 특정 지역에만 적용하던 상한제를 수도권 전역 민간택지로 확대하겠다고 밝혔다.

실제로 주택도시보증공사(HUG) 자료를 보면 올해 5월 말 기준 1년간 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 지난해 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값이 1.96%(한국감정원 조사 기준) 오른 것에 비해 10배 이상 상승했다.

정부 정책의 핵심은 최근 강남을 비롯한 서울의 주요 정비사업조합에서 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임이 확산하자 이를 차단하기 위해 나선 것이다.

일반적으로 재개발ㆍ재건축정비사업은 일반분양에서 수익을 올리고, 그 수익으로 조합원의 분양 비용을 낮추는 방식이다. 그중에서 선분양은 시공사가 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받은 후 조합이 아파트를 짓기 전에 분양하는 사업이다.

그런데 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받는 선분양으로 사업을 진행할 경우 주택보증공사가 요구하는 분양가를 반영해야 하기 때문에 자연스럽게 HUG가 요구하는 분양가 상한제가 적용된다.

즉, HUG의 분양가 규제를 적용받기 때문에, 조합과 건설사 입장에선 이를 피해 분양가격을 올릴 수 있는 후분양 전환을 꾀했다. 조합과 시공사는 분양 시세를 고려하면 HUG의 보증이 없어도 사업성이 충분하다고 봤다.

실제로 강남 재건축 단지들이 후분양을 할 경우 주변 시세 수준에 분양이 가능해 반포동 등 강남권 주요 지역의 경우 현 시세 기준으로 3.3㎡당 6000∼9000만 원 대 분양이 가능하다는 계산이 나온다. 이는 주택도시보증공사가 요구하는 분양가 3.3㎡당 4500만 원인 것과 비교하면 최대 2배 가격으로 분양 가능하다는 얘기다.

정부는 이 후분양에 제동을 걸기 위해 분양가상한제 도입을 발표했다. 정부는 시행령을 개정해 감정평가 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정할 예정이라 분양가가 지금보다도 낮아질 전망이다.

토지비를 감정평가한다고 하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 근간으로 하기 때문에 분양가는 크게 낮아질 수밖에 없다.

국토연구원, “과거 분양가상한제에서도 주택공급 지장 없어”

그런데 민주당 지도부 내에서 일본 수출규제와 엮어서 민간택지에 대한 분양상한제 도입이 경제적 부작용을 낳을 것이라는 얘기가 언론에 나오면서, 분양가상한제 시행령 발표에 제동을 거는 형국이다.

참여연대는 “과거 민간택지 분양가상한제 아래에서도 주택공급은 지장 받은 적이 없다”며 “수도권 지역 2%에 불과한 민간택지 아파트에 대한 분양가상한제 실시가 경제적 부작용을 낳는다는 것은 넌센스이다”라고 꼬집었다.

국토연구원이 7월 29일 발표한 주간 국토정책브리프(Brief)를 보면 “분양가상한제의 주택공급 위축 효과에 대한 우려가 존재하나 최근 주택공급이 많았고 3기 신도시 등 주택공급 계획이 있어 주택공급 위축 가능성은 별로 없을 것”으로 예상했다.

국토연구원은 또 “과거 2007년 민간택지 분양가상한제 도입 직후 인허가 감소는 국제금융위기와 상한제 시행 직전에 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하고, 2010년부터는 분양가상한제 시행 상황에서도 인허가물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복해 주택공급 위축 문제는 우려할 만한 수준이 아닌 것으로 나타났다”고 보고했다.

참여연대는 “정부가 공언한 정책을 갑자기 연기하면 정부 정책에 신뢰가 추락하고 투기세력은 활개 치게 된다”며 “주택투기가 본격적으로 발생하기 전에 민간택지에 분양가상한제를 확대함으로써, 정부의 주택가격 안정 기조에 강한 의지를 천명하는 게 무엇보다 중요하다”고 강조했다.

한편, 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 수도권 재개발ㆍ재건축정비사업은 위축이 전망되고, 2~3기 신도시 공공택지가 상대적으로 주목받을 것으로 전망된다.

아울러 자체사업으로 민간택지를 조달해 주택을 공급하는 사업도 민간택지를 매입하는 게 여의치 않을 전망이다. 분양가상한제 아래서는 토지매입에 투입한 자금을 분양가에서 만회하기 어렵기 때문이다.

반면 민간주택에 대한 규제는 공공택지 분양에 호재로 작용할 수 있다. 이번 조치로 민간택지에 대한 규제가 강화되면 검단신도시와 계양신도시 등 2~3기 신도시 공공택지에 대한 건설사의 관심이 늘어날 것으로 전망된다.