수도권 민간택지 '분양가 상한제’ 검단신도시는 기회
수도권 민간택지 '분양가 상한제’ 검단신도시는 기회
  • 김갑봉 기자
  • 승인 2019.07.08 17:13
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민간택지 ‘후분양도 상한제 적용’ 핵심 9월 시행 전망
수도권 재개발ㆍ재건축정비사업 전반적인 위축 불가피
민간 개발 어려워진 건설사들 수도권 물량은 공공택지

[인천투데이 김갑봉 기자] 정부가 민간택지에 사실상 분양가상한제를 도입하기로 함에 따라 수도권 주택시장에 큰 파장을 예고 하고 있다.

민간택지에 분양가상한제 도입으로 규제가 강화될 전망이라 수도권 재개발ㆍ재건축정비사업의 전반적인 위축이 전망되고, 2~3기 신도시 공공택지가 상대적으로 주목받을 것으로 전망된다.

정부가 민간택지에 분양가 상한제를 재도입하려는 것은 최근 서울을 중심으로 한 수도권의 집값 상승과 분양가 상승세가 부담스러운 수준에 이르렀기 때문이다.

현재 민간택지 분양가 상한제는 2017년 8·2부동산 대책의 후속 조치로 시행 기준이 대폭 완화된 상태다.

적용지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등에만 적용됐는데 이르면 9월부터 수도권 전역으로 확대될 전망이다.

8일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 5월 말 기준 1년간 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 지난해 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값이 1.96%(한국감정원 조사 기준) 오른 것에 비해 10배 이상 상승했다.

이번 대책의 핵심은 민간택지 후분양에 대한 상한제 도입이다. 최근 강남을 비롯한 서울의 주요 정비사업조합에서 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임이 확산하자 이를 차단하기 위해 나선 것이다.

일반적으로 재개발ㆍ재건축정비사업은 일반분양에서 수익을 올리고, 그 수익으로 조합원의 분양 비용을 낮추는 방식이다. 그중에서 선분양은 시공사가 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받은 후 조합이 아파트를 짓기 전에 분양하는 사업이다.

그런데 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받는 선분양으로 사업을 진행할 경우 주택보증공사가 요구하는 분양가를 반영해야 한다.

이 경우 주택도시보증공사의 분양가 규제를 적용받기 때문에, 정비조합과 건설사 입장에선 분양가격을 올릴 수 있는 후분양으로 이를 피하려고 했다. 후분양은 주택도시보증공사의 보증 없이 아파트를 짓고 분양하는 사업으로, 조합과 시공사는 충분히 사업이 가능하다고 봤다.

실제로 강남 재건축 단지들이 후분양을 할 경우 주변 시세 수준에 분양이 가능해 반포동 등 강남권 주요 지역의 경우 현 시세 기준으로 3.3㎡당 6000∼9000만 원 대 분양이 가능하다는 계산이 나온다. 이는 주택도시보증공사가 요구하는 분양가 3.3㎡당 4500만 원인 것과 비교하면 최대 2배 가격으로 분양 가능하다는 얘기다.

그런데 정부가 분양가상한제를 도입키로 하면서 후분양에 제동이 걸릴 전망이다. 정부는 시행령을 개정해 감정평가 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정할 예정이라 분양가가 지금보다도 낮아질 전망이다.

토지비를 감정평가한다고 하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 근간으로 하기 때문에 분양가는 크게 낮아질 수밖에 없다.

검단신도시와 계양신도시, 부천 대장신도시 후보지와 인천시 2차도시철도망구축계획
검단신도시와 계양신도시, 부천 대장신도시 후보지와 인천시 2차도시철도망구축계획

국토부는 이번 분양가상한제 도입으로 강남권 재건축 단지 등 민간택지의 분양가가 크게 떨어질 것으로 예상했다.

국토부는 “시뮬레이션을 해본 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 주택도시보증공사가 산정한 금액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다. 분양가상한제가 도입되면 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것”이라고 밝혔다.

정부는 상한제 도입을 골자로 한 시행령(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙) 개정안을 이달 중 발의할 예정이다. 시행령은 국회가 아닌 국무회의만 통과하면 되기 때문에 이르면 9월 공표될 전망이다.

분양가상한제가 도입되면 향후 후분양을 통한 수도권 재개발ㆍ재건축 정비사업은 추진이 어려워질 전망이다. 서울에서 추진 중인 정비사업들도 선분양을 따를 수밖에 없을 전망이다.

아울러 자체사업으로 민간택지를 조달해 주택을 공급하는 사업도 민간택지를 매입하는 게 여의치 않을 전망이다. 분양가상한제 아래서는 토지매입에 투입한 자금을 분양가에서 만회하기 어려워졌기 때문이다.

실제로 2007년 9월부터 민간택지에 분양가 상한제가 적용되고 이후 2008년 세계금융위기까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다.

반면 민간주택에 대한 규제는 공공택지 분양에 호재로 작용할 수 있다. 민간택지 분양가상한제 도입 후 실제로 공공택지 매입에 대한 투자를 확대했던 호반건설은 호남기반 건설사에서 국내 굴지의 건설사로 발돋움 할 수 있었다.

이번 조치로 민간택지에 대한 규제가 강화되면서 2~3기 신도시 공공택지에 대한 건설사의 관심이 늘어날 것으로 전망된다.

공공택지는 이미 분양가상한제를 적용받고 있는 가운데 민간택지에 대한 상한제가 적용돼 토지를 구하기 어렵게 된 건설사들이 오히려 신도시에 관심을 갖게 될 가능성이 높게 점쳐지기 때문이다. 이 경우 3기 신도시 발표 후 위기를 맞이한 검단신도시 2단계 사업에도 호재로 작용할 전망이며, 계양신도시 등 3기 신도시 또한 탄력을 받을 전망이다.

반면 인천의 기존 재개발ㆍ재건축정비사업은 더욱 위축될 전망이다. 건설업계 관계자는 “검단신도시 등 공공택지는 이미 분양가상한제가 적용됐어도 상한 가격 아래에서 분양돼 별 의미 없었다”며 “이번 대책의 핵심은 후분양에 대한 상한제 도입이다. 서울 재개발ㆍ재건축정비사업도 위축이 불가피한 상황이라 인천은 더 위축될 것으로 본다”고 말했다.