주택법령에 의한 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택을 말한다.

이 글에선 편의상 공동주택회계를 아파트회계로 표현하기로 한다. 따라서 이 글에서 아파트회계는 연립주택·다세대주택에는 모든 부분이 적용 가능하며, 상가·오피스텔이나 주상복합건물은 장기수선충당금 등 일부를 제외하고는 적용이 가능하다.

임대주택은 분양전환 시에 역시 적용이 가능하다. 다만, 상가와 오피스텔이나 주상복합건물의 상가는 건축법상 업무시설이므로 주택법령이 적용되지 않으므로 이 부분에 대한 추가적인 고려가 필요하다.

예를 들면 장기수선충당금의 적립의무는 없으나 적립하기로 관리규약에 명시한 경우 일반적으로 상가소유자가 장기수선충당금을 부담해야 합당하나, 상가임대차계약서에 세입자가 부담하기로 명시한 경우에는 세입자가 부담한다.

그 외의 어떠한 단체 또는 조직이라도 관리비 등 각종 비용을 수납하고 관리하는 단체 또는 조직이라면 이러한 추가적인 고려를 덧붙여 아파트회계의 회계처리방법을 차용할 수 있다.

이러한 아파트회계는 ‘아파트회계정보이용자가 적절한 판단이나 의사결정을 할 수 있도록 경제적 정보를 식별하고 측정해 전달하는 과정’이라고 정의를 내릴 수 있다.

사회가 발전함에 따라 회계의 정의도 변화돼왔는데, 현대적 회계의 정의는 회계를 단순한 경제적 사건의 기술로 보는 기존의 정의와는 달리 회계의 새로운 방향을 보여준다.

기존의 정의는 회계정보를 화폐적 정보와 과거에 대한 정보로 한정하며, 현대적 정의는 비화폐적 정보와 미래에 대한 정보도 회계정보의 범위에 포함시켰다. 아울러 의사결정에서 회계의 유용성을 강조하고 있다.

특히, 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 이제 우리나라의 주택정책은 대량건설정책에서 유지관리로 정책방향의 전환을 요청받고 있다. 즉 주택관리가 주택건설의 하위분야가 아니라 주택정책의 중심과제로 대두된 것이다.

아파트회계도 이러한 환경변화의 영향으로 과거의 단순한 경제적 사건의 기술을 벗어나서 미래의 의사결정에서 유용성을 추구하는 방향으로 변화를 요청받고 있다. 아파트회계정보이용자는 의사결정의 유용성을 기준으로 할 때 아파트입주민이 사실상 유일하다.


아파트회계는 세 가지로 분류할 수 있다.

먼저, 아파트재무회계(apartment financial accounting)는 아파트실체(이하 ‘아파트’)의 과거 사건이나 거래의 결과로 나타나는 현재의 재무 상태와 경영성과, 이익잉여금이나 현금흐름의 변동내용을 주로 재무제표의 형태로 아파트회계정보이용자에게 보고한다. 가장 기본적인 회계로서, 일반적으로 회계라고 하면 재무회계를 말한다. 이글의 아파트회계도 이러한 아파트재무회계를 지칭한다.

두 번째, 아파트관리회계(apartment managerial accounting)는 ‘Plan(계획)-Do(실행)-See(사후평가)’의 과정에 의해 아파트회계정보이용자의 ‘계획-실행-사후평가’ 과정에 유용한 정보를 제공하는 것을 목적으로 하는 아파트회계분야를 말한다.

아파트관리회계가 제공하는 정보들은 아파트회계정보이용자의 ‘계획-실행-사후평가’ 과정에 유용하기만 하다면 특정의 형식을 요구하지 않는다.

마지막으로 아파트감사회계(apartment auditing accounting)는 아파트회계의 모체인 관리비의 부과와 집행, 기타 아파트회계에 영향을 미치는 각종 사항이 정당하고 정확한지 감사하기 위한 기초자료를 제공하는 것을 목적으로 하는 아파트회계분야를 말한다.

이 글에서는 현금흐름표의 부속명세서를 작성한다든지 동 부속명세서와 수입과 지출결의서를 연계해 표시한 후 수입과 지출결의서에 관련서류를 집약시켜 효율적인 감사를 실시할 수 있게 하는 것이 이에 해당한다. 이러한 회계분야는 작금에 최초로 시도되는 단계이며 향후 많은 발전가능성을 내포하고 있다.

아파트재무회계의 사회적 기능을 나열하면 다음과 같다.
먼저 수탁책임의 보고로 아파트입주민과 입주자대표회의는 관리기구에 ‘아파트’의 관리를 위탁한다.

관리기구는 아파트입주민들이 위탁한 ‘아파트’의 경제적 자원을 효율적으로 관리할 책임이 있다. 관리기구는 자신들이 수탁한 관리책임을 효과적으로 수행했는지 여부를 아파트입주민과 입주자대표회의에 보고하기 위해 아파트재무회계정보를 작성한다.

이어, 의결기관의 승인으로 아파트재무회계는 관리기구가 집행하려고 하는 각종 의결사항들을 아파트입주민과 입주자대표회의가 판단해 승인 또는 기각하기 위한 정보를 제공한다.<계속>

                       /고한용 공인회계사·부평구아파트연합회 자문위원(www.aptstory.co.kr)
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